„High West“ in Halensee: Wer baut – und für wen?

Nachtrag, 28.11.2015  +++ Charlottenburg-Wilmersdorf ist der einzige der zwölf Bezirke, der auf die Erstellung einer Wohnungsbaupotenzialstudie aktiv verzichtet hat. Zur Erinnerung: 2012, 2013 und 2014 hatte der Senat die Finanzierung solcher Studien angeboten . „Ein Stadtrat stellt sich quer“, berichtete die Morgenpost im Februar 2015. In unserem dicht bebauten Innenstadtbezirk, so Stadtrat Schulte (SPD), gäbe es keine unbekannten Flächenpotenziale mehr. Eine Studie würde nur zutage fördern, dass Kleingartenflächen (!) und Spielplätze (!) zu bebauen seien. Im Übrigen führe der Druck auf dem Grundstücksmarkt dazu, dass Investoren jedes Potenzial suchten – und fänden. Wohl wahr: Wie bspw. die Sanus AG einen Streifen ehemaliges Bahngelände an der Seesener Straße, oder die Bauwert den Flachbau eines ehemaligen Reichelt und einen leer stehenden Büroturm in der Heilbronner Straße. Stadtplanung eben aus der Hand der Investoren. Bauanträge kommen auf den Tisch, die Verwaltung reagiert, vielfach unter Verzicht auf Bebauungsplanverfahren, mit großzügigen Befreiungen. Der Bürger staunt immer im Nachinein. So fallen Wohnungsbaupotenziale und Eigentumswohnungen vom Himmel:  Investoren, kommt nach Charlottenburg-Wilmersdorf! +++
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Eigentumswohnungen, immer wieder Eigentumswohnungen.
Der private Wohnungsneubau boomt – auch und gerade in Charlottenburg-Wilmersdorf. Der Bezirk erteilte Baugenehmigungen für 898 neue Wohnungen allein zwischen Januar und August 2015. Doch wer baut hier – und für wen? Wo wohnen Familien und Studenten, wo die neu zu uns geflüchteten Menschen? Und: Macht der Bezirk wohnungspolitisch aktiv von den gegebenen baugesetz- lichen Instrumenten Gebrauch?

Beispiel „High West“ in Halensee. Gerade ist Baubeginn für 170 neue Eigentumswohnungen in der Heilbronner-/Karlsruher-/Katharinenstraße.
Die Bauwert-Gruppe stellt ihr jüngstes Projekt vor. Dessen Kern ist die Umwandlung des leerstehenden Büroturms aus den 70er Jahren (16 Geschosse) in ein 17-geschossiges Wohnhochhaus.

wohnungsbau, marc-schulte, eigentumswohnung, hochhaus, nadia-rouhani, bauwert-investment-group Einwohnerversammlung am 18.11.2015 – Foto: Dank an Thomas Schubert

Nichts spicht dagegen, nicht mehr zeitgemäße und ungenutze Büroflächen zum Wohnen umzunutzen. Aber wieder nur für Eigentumswohnungen? Zu Quadrat-meterpreisen zwischen 4.600,– und 6.000,– (unten), bis 7.000,– (Mitte) 8.000,– bis 12.000,– Euro (oben)? (link zum Exposé der Vertriebsfirma:
High West) 

Gerade hat eine Marktuntersuchung (Stand 15.10.2015) ergeben, dass es in der Innenstadt doppelt soviele Kauf- wie Mietangebote gäbe, in Wilmersdorf kommen aktuell auf ein Mietangebot 4,4 Eigentums-angebote. Besonders schwer ist es demnach für Familien, eine Vier-Zimmer-Wohnung zur Miete zu finden – und selbst beim Kauf seien Wohnungsgrößen für Familien (80 und 120qm) noch einmal überproportional teurer.

Wo bleibt der Städtebauliche Vertrag? Das Baukollegium des Senats hatte sich im Vorfeld wegen des Hochhaus-Themas mit dem Bauwert-Vorhaben in Halensee befasst und vor allem gestalterische Anforderungen formuliert. Beim Bezirk lag das Baugenehmigungsverfahren. Warum aber beschied die Bau- verwaltung wiederum umstandslos und positiv alle vom Bauherrn beantragten planungsrechtlichen Ausnahmen und Befreiungen? Den Umbau des obersten bisherigen Technikgeschosses zum teuren neuen 17. Voll- geschoss etwa (über den Quadratmeterpreis im Penthouse schweigt sich der Vertriebsprospekt aus)? Oder auch die umstandslose Genehmigung der Ab- weichung von der zulässigen Art der Nutzung (bislang: Büro/Gewerbe im „beschränkten Arbeitsgebiet“) zur neu geplanten Wohnnutzung ? Ist letztere
im Wege einer „Befreiung“ überhaupt rechtens?
Grundsätzliche Fragen sind das – und es wäre gut, die BVV als zur Kontrolle des Verwaltungshandelns berufene wie befugte Ver- sammlung ginge dem einmal konzentriert nach. Kein Bauherr hat ein Anrecht auf solcherlei „Befreiungen“. Immer handelt es sich um Ermessens-entscheidungen der Behörde. Wo bleibt der Wille des Bezirks, im Baugeneh-migungsverfahren auch öffentliche Interessen, und das hieße aktuell in Berlin insbesondere einen Anteil an günstigen Wohnungen und begleitende Infra-struktur, durchzusetzen?

(links: Kurzexposee_HIGH_WEST;
„Hier kommt das High West“: Bauwert stellt Wohnprojekt skeptischen Nachbarn vor“ – Bericht zur Einwohnerversammlung vom 18.11.2015
in der  Berliner Woche

5 Kommentare

  1. jn sagt: Antworten

    Ziegert(HighWest): Vom Entmieter zum Wohnungsmakler

    http://www.bmgev.de/mieterecho/archiv/2015/me-single/article/vom-entmietungsservice-zum-luxusmakler.html

    übrigens: showroom son11-13,fr 17-19
    eröffnung:29.11 13-16

    Katharinenstr. 18

    wer mal „kritisch“vorbeischauen möchte…

    http://ziegert-immobilien.de/de/projekte/High-West/

  2. jn sagt: Antworten

    von Murken@Halensee
    24.06.2015 10:05 Uhr
    (TSP online kommentar)

    http://www.tagesspiegel.de/berlin/bezirke/kudamm/berlin-halensee-wohnen-im-buerohochhaus-mit-panoramablick/11956632.html

    die Idee ist gut
    genau wie Idee, aus nicht mehr genutzten Industrieanlagen Wohnungen zu machen. Da wo es paßt.
    Denn eines darf nicht geschehen, daß neue Wohnungen zu Lasten der schon jetzt vorhandenen Bewohner gehen.
    Man kann einen Kiez auch kaputt bauen, besser gesagt, durch Nicht-Stadtplanung zerstören. Auch die Infrastruktur sollte stimmen.
    Bei dem, was jetzt in Halensee passiert, kommt aber unweigerlich die Frage auf, ob Berlin nur aus Halensee besteht. Wenn alle 96 Ortsteile unserer Stadt so wie Halensee verdichtet würden hätten wir in drei Jahren keinen Wohnungsmangel mehr. Denn in Halensee, besser gesagt alleine im Westteil Halensees, werden in den nächsten drei Jahren über 600 neue Wohnungen fertig gestellt.
    Wohnungsmangel bezieht sich ja vor allem auf bezahlbaren Wohnraum, unter 10 € Kaltmiete .
    An der Heilbronner werden Eigentumswohnungen errichtet.
    Nicht bezahlbare Mietwohnungen.
    Der Mietspiegel wird durch die folgende Vermietung also weiter nach oben getrieben.
    Und es wäre das mindeste, daß die Verwaltung, also die Politik, sich schnell Gedanken darüber macht, wie und wann die Bewohner über die nächste Großbaustelle unterrichtet und an dem, was kommt, beteiligt werden. Bürgerbeteiligung in jedes Wahlprogramm schreiben kann jeder, Bürgerbeteiligung wirklich umsetzen kann oder will der verantwortliche Stadtrat anscheinend nicht. Bürgerbeteiligung fängt doch bereits bei Information an. Die Anwohner rund um den Reichelt wurden aber bis jetzt allein gelassen
    Warum der Reichelt jetzt bereits geschlossen wurde verstehe ich allerdings nicht mehr wenn erst im Herbst Bauarbeiten beginnen „sollen“.

    Ein sehr guter Artikel der keine Seite außer Acht läßt.

  3. jn sagt: Antworten

    Ku’damm-Seitenstraßen liegen hoch in der Gunst der Betuchten

    http://www.tagesspiegel.de/wirtschaft/immobilien/luxusimmobilien-berlin-wird-das-new-york-europas/12307400.html

    Mittlerweile würden in 25 Straßenzügen in Berlin-Mitte Wohnungen für einen Quadratmeterpreis von mehr als 10.000 Euro verkauft.

    http://www.tagesspiegel.de/berlin/stadtplanung-berlin-bestuerzend-haessliche-neubauten/12650718.html

    49.BK 23.02.15 Wohnungsbau Heilbronner Str. 9-10 Charlottenburg-Wilmersdorf

    http://www.stadtentwicklung.berlin.de/staedtebau/baukultur/baukollegium/index.shtml

  4. jn sagt: Antworten

    Renditerechnung

    eine eigentumswohnung muß eine rendite von mindestens 5 bis 6 % bringen

    ohne berücksichtigung von steuerlicher und sonstiger förderung
    entsprechend wären die erwerbsnebenkosten,instandsetzungsrücklagen, verwaltungskosten von gesamt- und teileigentumgegenzurechnen zu beachten

    nach der faustformel miete x 12×100 durch miethöhe pro qm würde bei 20euro nettomiete(ohne kalte und warme betriebskosten) pro qm und bei 4.600 euro erwerbskosten pro qm, es eine rendite von 5,2% ergeben.
    bei 12000euro je qm :2%

    bei einer realistischeren miethöhe von 10eur nettomiete entsprechend
    2,6 % bzw.1%
    da 5 eur betriebskosten zuzurechnen wären, würde eine mietwohnung von 100qm im letzteren beispiel schlappe 1500eur kosten.
    Für doppelverdiener vielleicht noch erschwinglich.

    voraussetzung: durchgängige vermietung,wertsteigerung von 2% jährlich und wiederverkaufsmöglichkeit

  5. jn sagt: Antworten

    korrektur: Faustformel miete x 12×100 durch höhe der erwerbskosten je qm

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